## Passage à 2020

L'année 2019 se clôture avec des taux toujours très bas, permettant à de nombreux emprunteurs de pouvoir accéder à la propriété à un coût très maîtrisé.
Suite à l'annonce de Christine Lagarde, la nouvelle présidente de la BCE, ce niveau de taux bas devrait se poursuivre à minima sur le 1er semestre 2020 et permettre ainsi aux emprunteurs de pouvoir bénéficier de conditions de taux privilégiées leur permettant un pouvoir d'achat plus important.

Pour les changements attendus, une crainte s'était ressentie concernant des projets de suppression de zones pour l'obtention du **prêt à taux zéro** (zones B2 et C)
Bonne nouvelle : aucune modification à prévoir sur 2020 ! Les primo-accédants et promoteurs vont pouvoir continuer de bénéficier de cette aide permettant l'accès à la propriété dans des zones encore accessibles au niveau des prix.

Reconduction également du dispositif de défiscalisation **De normandie** jusqu'au 31/12/2022 (défiscalisation dans l'ancien avec travaux) avec élargissement à 245 communes et notamment leurs centres urbains. Les travaux éligibles à ce dispositif sont également étendus : rénovation, assainissement, modernisation et aménagements des surfaces habitables et combes, création de surface habitable supplémentaire...

**Le dispositif Pinel** pour le Neuf est également reconduit pour 2020.

## Renforcement de la vigilance en matière d'octroi de prêts

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a émis des recommandations précises à destinations des organismes prêteurs. 
Constatant un risque qui s'accentue pour la stabilité financière, celui-ci invite donc à plus de prudence sur deux points précis : l'endettement des ménages qui ne doit plus excéder les 33% ( ce qui concerne actuellement environ 20% des dossiers de prêts), ainsi que le plafonnement des prêts à une durée de 25 ans maximum.

Ceci devrait avoir un impact direct sur la réduction des prêts réalisés à des emprunteurs ne bénéficiant pas d'apport personnel.

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Ce qu'il faut savoir pour la nouvelle année

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Prêt immobilier : les changements pour 2020

## À quoi sert l'assurance de prêt immobilier ?

Une assurance de prêt immobilier est une couverture financière exigée par la banque qui accorde un prêt immobilier à un emprunteur. Cette assurance garantit à la banque le paiement des mensualités de crédit.

## Pourquoi les banques exigent- elles une assurance lors d'un emprunt ?

L'établissement prêteur prend le risque de ne pas être remboursé dans le cas où l'emprunteur se trouverait en état d'insolvabilité. C'est pour cette raison que le banquier exige qu'il souscrive une assurance de prêt, en indiquant que l'établissement de crédit en est le bénéficiaire. Ainsi, en cas de défaillance de remboursement des échéances de crédit par l'emprunteur (décès, invalidité...), la banque sera indemnisée par l'assurance.

## Choisir l'assurance

Vous pouvez adhérer au contrat d'assurance proposé par votre organisme de crédit, appelé **contrat groupe**,  qui a négocié une assurance collective auprès d'un assureur.
Vous pouvez aussi opter pour une **délégation d'assurance**, c'est-à-dire souscrire un contrat d'assurance auprès de l'assureur de votre choix. Si ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance proposé par l'organisme de crédit, ce dernier l'acceptera après une étude détaillée de votre dossier.
Pendant les douze mois suivant la signature de votre offre de prêt, vous pouvez résilier l'assurance emprunteur souscrite à condition de présenter un contrat d'assurance emprunteur comportant un niveau de garantie équivalent. Cette faculté peut être exercée à tout moment pendant ces douze mois. Toute décision de refus du prêteur doit être motivée.

Vous pouvez également résilier cette assurance annuellement à condition de présenter à l'organisme de crédit un contrat d'assurance emprunteur comportant un niveau de garantie équivalent. Cette faculté doit être exercée deux mois avant l'échéance du contrat d'assurance emprunteur. Toute décision de refus du prêteur doit être motivée.


## Combien coûte l'assurance d'un prêt immobilier ?

Il faut bien comprendre que le coût de l'assurance dépend :

- De **l'âge** de l'emprunteur (plus il est élevé, plus l'assuré représente un risque)

- De **la santé** de l'emprunteur (plus les risques de maladies sont importants, plus les primes seront chères)

- Du nombre de **garanties souscrites** (plus l'emprunteur en souscrit, plus le coût final est élevé).


## Les garanties d'un contrat d'assurance de prêt

### Les garantie Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) :

En cas de décès ou de handicap extrême (PTIA) suite à un accident ou une maladie de l'emprunteur, l'assureur rembourse à la banque la totalité du capital restant dû.

### Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale) :

Ces deux garanties prennent partiellement en charge les échéances du prêt en cas d'impossibilité pour l'emprunteur d'exercer son métier, ou d'invalidité dont le taux constaté doit être supérieur à 66 %.

### La garantie perte d'emploi 

Une garantie perte d'emploi est parfois accordée pour couvrir le risque d'un licenciement. Cette garantie prévoit le remboursement des échéances de prêt immobilier si vous êtes licencié, dans une limite de durée indiquée au contrat (parfois en corrélation avec la prise en charge Assedic)



## Exemple de tarification:

Un assuré de **30 ans**, **non fumeur**, emprunt de 220 000€ sur **20 ans** à 1,40% , couvert pour les garanties suivantes : décès, PTIA, ITT et IPT.

Assurance groupe dans l'établissement bancaire : **0,25%** soit un cout total de 11 000€ , prime mensuelle d'assurance de 45,83€ 

Assurance déléguée auprès d'un assureur externe :  **0,07%** soit un cout total 2972€ et une prime mensuelle 12,38€ 

Soit un écart de 8028€ en faveur du client

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À quoi sert-elle ? Comment la choisir ? Quels coûts ?

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L'assurance de prêt

Afin d'apporter des réponses aux manques régulièrement évoqués par les courtiers sur les logiciels de prêt immobilier actuellement sur le marché, l'équipe Actelo a voulu mettre l'accent sur la facilité de gestion au quotidien des dossiers.

Le Tableau de bord permet ainsi de pouvoir avoir une vision globale de l'activité dès l'ouverture du logiciel .

Il est organisé en 3 parties  :

### Chiffre d'affaires 

La première, outre les informations sur les conditions météorologiques et sur la date, est axée sur le chiffre d'affaires (en cours ou à venir).
Cela permet au conseiller / courtier d'avoir une vision rapide sur son chiffre d'affaires réalisé depuis le début de l'année (brut et net) et sur ses prévisions de dossiers sur les mois en cours et/ou à venir.
Chaque nouveau dossier saisi dans le logiciel, pour lequel une date de signature prévisionnelle sera rentrée, viendra automatiquement mettre à jour le chiffre d'affaire à venir. 

Il en est de même pour tout dossier réalisé et signé qui viendra donc également mettre à jour le chiffre d'affaires de l'année en cours


![Actelo CA logiciel courtier](https://actelo-sapi.actelo.fr/uploads/1987d1e933d14e8a8d4894ab17d2329d.png)

### Tâches & Alertes

La deuxième partie du tableau de bord permet un suivi confortable et indispensable pour la gestion des dossiers : les tâches et alertes.

Pour les tâches, le conseiller a une vision des actions à réaliser au jour j (en bleu), pour les jours à venir (en vert) ainsi que les actions en retard (en rouge).
Chaque tâche est rentrée dans le suivi du dossier et permet donc de savoir, sans avoir à rentrer dans le dossier, quelle action à réaliser à quelle date.
Une fois la tâche accomplie, celle-ci disparait après validation.

De même pour les alertes, elles viennent rappeler au conseiller / courtier les grandes étapes de leurs dossiers et les délais à respecter : apparaissent donc chaque jour les dossiers pour lesquels un délai est arrivé à maturité.
Par exemple, au bout de 11 jours après l'édition du contrat de prêt, une alerte apparaîtra afin de savoir si l'offre de prêt a bien été retournée par le client.

Le logiciel Actelo a principalement été pensé pour le quotidien du conseiller / courtier afin d'avoir à gérer très rapidement les actions de son dossier, sans en oublier, et lui permettre de pouvoir gérer au mieux les délais jusqu'à la signature chez le notaire (ou déblocage des fonds).

Un dernier onglet sur la droite permet également de voir en temps réel toutes les nouveautés mises à jour sur le logiciel.

![Actelo tâches & alertes, logiciel courtage prêt immobilier](https://actelo-sapi.actelo.fr/uploads/3c5b065c547143b89755ddd30092ae09.png)

### Statuts des dossiers

Enfin une dernière partie faisant apparaître les dossiers en cours (seuls les statuts souhaités et retenus dans l'espace personnel sont présents dans le tableau de bord).
Actelo permet d'avoir une vision rapide et globale des dossiers en cours avec les grandes informations : nom des clients, type de projet, usage du bien, ...
En fonction de l'état d'avancement des dossiers, ceux-ci peuvent être glissés d'une colonne à une autre, ce qui a pour effet la modification automatique du statut : un dossier en montage passera donc facilement en accordé sans avoir à rentrer dans le dossier.

Existe également la possibilité via ce même tableau de bord de dupliquer un dossier ou de le supprimer.

 ![Actelo dossiers du courtier en crédit](https://actelo-sapi.actelo.fr/uploads/bb2a3cc706924ababe0d10095714b963.png)

### Que retenir ?

Actelo se veut donc être un logiciel non seulement de saisie de dossier, réalisation de propositions de financement … mais surtout un outil d'aide à la gestion quotidienne des dossiers afin de permettre aux courtiers et conseillers en financement d'être les plus efficients possibles afin d'augmenter rapidement leur chiffre d'affaires.


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Faciliter la gestion au quotidien des courtiers

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Le tableau de bord, un outil innovant de votre logiciel Actelo

Le crédit immobilier, ou prêt immobilier, est un emprunt destiné à financer tout ou partie de l'acquisition d'un bien immobilier, d'un terrain, d'une opération de construction, des travaux mais aussi des SCPI.

Il est composé des éléments suivants :
- **Un taux** : fixe ou variable.
- **Une durée**.
- **Une méthode de remboursement** : amortissable / In Fine.


## Prêts Amortissables

### Classiques

 
C'est le type de prêt utilisé le plus fréquemment.

Il s'amortit sur une durée de 1 an à 35 ans.

En général on se limite volontairement à 25 ans (pour des questions de taux, d'assurances, ... Bref de coût total).
Suivant le projet (VEFA ou ancien avec Travaux), il peut y avoir un différé : on ne rembourse alors que la partie intérêts.

Chaque mois, la mensualité est identique et est composée d'une partie en capital et d'une partie en intérêts.
Comme on peut le voir sur le tableau ci-joint, la partie des intérêts décroit et celle du capital augmente.
Le taux peut être fixe ou variable. Compte tenu de la conjoncture, les taux variables ne sont actuellement commercialisés que par une seule banque.
Leur intérêt reste limité.

Quelques exemples pour avoir une idée :

- 100 000 € sur 25 ans : 400 € / mois.
- 100 000 € sur 20 ans : 480 € / mois.
- 100 000 € sur 15 ans : 610 € / mois.

Exemple pour 200 000 € financés sur 25 ans au taux de 1,70 %


![Tableau d'amortissement](https://actelo-sapi.actelo.fr/uploads/5333a036cc734bbbaa242cf513b534b0.jpg)

### Réglementés

Ce sont les prêt suivants : Prêt à Taux Zéro, Prêt Conventionné (Prévair, Prêt PEL, Prêt CEL, PAS, …) et Prêt Patronal (1%).

#### PTZ

Brièvement, ce prêt est lié à un niveau de revenus, composition du foyer et lieu du projet immo.
Il est lié à une action sociale de l'état qui a pour but de favoriser la construction de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens.

#### PRÊTS PATRONAUX

Ce sont des prêts qui sont liés à la convention entre l'entreprise de ou des emprunteurs et un organisme de 1% patronal qui ouvre des droits à une ligne de crédit bonifié et qui peut différer en fonction des accords entreprise / organisation.
En moyenne le prêt est de 15 000 € sur 15 ans à 1%.
Les critères d'obtention sont en général les mêmes que pour un prêt immobilier mais les organismes sont en général plus difficiles (ils se limitent très souvent à 30% d'endettement, délais de traitement du dossier souvent rallongés , disponibilité des enveloppes relative car les budgets sont limités, ...).

#### PRÊTS CEL, PEL, PREVAIR...

Ce sont des dispositifs propres à chaque client, en fonction des droits acquis avec leur épargne.
Le principe est une accumulation de « points » qui permet d'obtenir des conditions censées être meilleures que les taux en vigueur .

A l'heure actuelle, peu sont réalisés compte tenu des taux très bas pratiqués.

## Prêts In Fine

A l'inverse du prêt amortissable, le client ne rembourse aucune partie du capital emprunté.
Il ne paye que les intérêts sur la durée définie (entre 7 et 20 ans).

Au terme du financement, il paie son capital emprunté.

En principe, un prêt In Fine est adossé à un placement financier.
Ce capital représente la totalité du montant du prêt In Fine ou une partie.
Le principe est que le montant du placement soit égal au montant du prêt à l'issue de la durée du crédit.

![Evolution capital](https://actelo-sapi.actelo.fr/uploads/218ad6346ff64b50b189d90263ae1810.png) 

On utilise ce genre de financement surtout pour répondre à une logique patrimoniale et fiscale.


## Prêt Relais

Il s'agit d'une avance de trésorerie afin d'anticiper le futur achat,  en attendant la vente.
Aucun remboursement de capital durant sa durée (comme le In Fine). Une date de fin est fixée, et il faut qu'il soit remboursé intégralement à la date prévue (entre 18 et 24 mois, prorogeante de 12 mois).

On l'utilise donc en cas de nouvel achat sans encore avoir vendu le bien précédent.

Le Prêt Relais a mauvaise presse : « dangereux » !

Dans le passé, ces financements étaient souvent mal calibrés : on prêtait la presque totalité de la valeur du bien, on surévaluait les biens, etc...

Maintenant, les organismes prêteurs se limitent à  70% de la valeur **nette** du bien, ce qui rend le prêt relais plus « safe ». Le but est de garder une marge de manoeuvre en cas d'estimation trop haute, ou en cas de chute du marché.

Le prêt relais est donc une avance de trésorerie sur une vente future, qui sera restituée à la banque à la vente du bien.

Exemple :

Client propriétaire d'un bien estimé à 400 000 €
Reste sur le crédit 200 000 €

Valeur nette du bien: 400 000 € - 200 000 € = 200 000 €

Calcul du montant du Prêt Relais : 70% de la valeur nette

70% de 200 000 € = 140 000 € de Prêt Relais

Il s'agit d'une des multiples façon de procéder au calcul d'un prêt relais.
A ce jour, il y a de nombreux intervenants bancaires, tous réalisant du Prêt Relais avec leur propre méthode de calcul.

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Quelles sont vos possibilités lors d'un crédit immobilier ?

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Les différents types de prêts immobiliers

Lorsqu'une banque ou un établissement financier vous prête de l’argent, il va falloir, dans la quasi majorité des cas, prendre une garantie en cas de défaut de paiement.

Plusieurs garanties sont alors possibles.

### Une garantie de type cautionnement
Un organisme, indépendant ou non de la banque, va se porter garant du prêt en cas de défaillance des emprunteurs. Le risque est alors externalisé pour la banque qui ne gèrera donc pas les défauts de paiement. L'organisme de caution sera alors amené à gérer le contentieux si nécessaire mais règlera également les échéances impayées à la banque directement en lieu et place du ou des emprunteurs.

Afin de garantir un prêt, cet organisme va donc saisir le dossier ainsi que toutes ses caractéristiques et obtenir un scoring permettant de valider ou non leur cautionnement.
Il existe de nombreux organismes de caution rattachés aux établissements bancaires comme [Crédit Logement](https://www.creditlogement.fr/) ou des organismes indépendants liés à des mutuelles d'emploi spécifiques comme la [MGEN](https://www.mgen.fr/) pour les fonctionnaires ou l'[AGPM](https://www.agpm.fr/) pour les militaires.
Ce cautionnement entraîne le règlement de frais de garantie, qui se situent entre 1% et 1,50% du montant financé. Certains organismes comme Crédit Logement rembourse une partie de ces frais en fin de prêt si les emprunteurs n'ont eu aucun retard de paiement.

### Une garantie hypothécaire ou privilège de prêt de deniers
La banque va s'inscrire au bureau des hypothèques comme créancier prioritaire sur l'éventuelle vente du bien. Cela oblige le notaire à rembourser les sommes dues à ce créancier sur le prix de la vente en priorité. On parle de [privilège de prêteur de deniers](https://fr.wikipedia.org/wiki/Privil%C3%A8ge_du_pr%C3%AAteur_de_deniers) dans le cadre du tout 1er rang à inscrire et pour les sommes correspondantes à un bien existant, le reste est alors inscrit en hypothèque classique. Cette inscription donne lieu à des frais comme pour le cautionnement, sans aucune récupération en fin de prêt. Lors de la vente du bien, le client devra procéder à la levée de l'inscription, ce qui engendrera également des frais de main levée.

### La promesse d'affectation hypothécaire
Il s'agit d’une garantie permettant à l'organisme prêteur d'être prioritaire pour inscrire une hypothèque si besoin (garantie souvent prise lors de prêt relais).

### Un nantissement d'épargne
Il s'agit d'un placement, généralement sous forme d'assurance vie, qui va être bloqué le temps du prêt et qui vient garantir celui-ci. Attention cependant à ce type de garantie car les banques demanderont des supports très sécuritaires et la liberté de gérer le contrat d'assurance vie par exemple est donc très restreinte.

### Une caution personnelle et solidaire
Cette garantie vient souvent en complément d'une des autres garanties précitées. Il s'agit d'une personne qui va se porter garante de l'emprunteur et qui sera sollicitée par la banque pour le paiement de la mensualité en cas de défaillance de l'emprunteur. Cette personne doit donc être capable d'assumer la totalité de la mensualité, en complément de ses propres endettements existants.

### Un prêt immobilier sans garantie
Enfin, il arrive parfois qu'une banque accepte de faire un prêt sans garantie. Ce cas, très rare, peut être envisagé lorsque la relation avec la banque est de longue date, de grande qualité (clients avec des avoirs importants en compte) et sur des durées de prêts relativement courtes.

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Analyse des options de garantie(s) envisageable(s) pour votre crédit

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Quelle(s) garantie(s) pour mon prêt immobilier ?

Aujourd'hui 95% des français empruntent en taux fixe. 

## Pour quelles raisons ?

Il y a une quinzaine d'années, de nombreux courtiers et banques proposaient à leurs clients la souscription de prêts en taux variables (ou révisables).
Le prêt est alors indexé sur un indice (l'[Euribor par exemple](https://fr.euribor-rates.eu/taux-euribor-par-annee.asp)) qui varie au trimestre ou à l'année.

Votre mensualité ou durée de prêt évolue donc en fonction de cet indice, à la hausse comme à la baisse.

Lorsque vous êtes dans une période à tendance baissière au niveau des taux, ce qui était le cas il y a encore quelques années, cela permettait de réaliser des économies significatives sur les intérêts d’emprunt.

De nombreux clients ont pu donc voir leur coût total de crédit diminué par 2 !

## Qu'en est-il aujourd'hui ?

A ce jour, nous sommes dans [une période historique de taux bas](niveaux-historiques-des-taux), avec par conséquent une probabilité de hausse de taux importante, d'où la disparition, dans les offres bancaires, de solutions à taux révisables.

Le recours au prêt à taux fixe est donc la solution à privilégier

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Aujourd'hui 95% des français empruntent en taux fixe.  Pour quelles raisons ?

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Pourquoi opter pour un taux fixe ?

Depuis deux ans, les taux des prêts immobilier ne cessent de baisser avec un taux moyen inédit atteint pour le mois d'août à 1,17%.
*(source : Observatoire Crédit logement / CSA)*

## Évolution des taux par rapport aux années précédentes

L'année 2019 voit les taux reculer de mois en mois pour atteindre des records !
A ce jour, les emprunteurs obtiennent des financements sur 25 ans à des taux équivalents à ceux de 2016 sur 15 ans
Pour les meilleurs profils le taux moyen atteint 0,73%, du jamais vu !

## Quel impact sur les prêts ?

Cela a un impact également très positif sur la durée des prêts qui recule elle aussi en moyenne de quasiment 4 mois , en passant de 230,1 mois à 226,7 mois.
Les prêts restent cependant souscrits sur de longues durées puisque 73% d’entre eux se concrétisent sur des durées de plus de 20 ans.

A contrario , le nombre de prêts octroyés diminue d’environ 5% au 3ème trimestre 2019 par rapport à la même période de l’année précédente, malgré une augmentation de 0,5% du montant de la production totale de prêts.

Les emprunteurs restent donc actifs, avec un pouvoir d'achat plus important mais une légère tension se fait sentir sur le nombre de transactions, qui a donc quelques répercussions sur les nombres de prêts souscrits.

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Depuis deux ans, les taux des prêts immobilier ne cessent de baisser avec un taux moyen inédit atteint pour le mois d’aout à 1,17%

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Des taux à des niveaux historiques

Ces dernières années, plusieurs lois ont assoupli les possibilités de souscription d'assurance de prêt, en dehors de celles proposées par les banques souvent très coûteuses.

## Exemples pour optimiser son assurance de prêt

La loi Hamon permet par exemple à chaque emprunteur de modifier son assurance de prêt et ce, pendant 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt d'origine. 
Une demande est alors faite à l'organisme prêteur pour le changement d'assurance, qui devra contenir des garanties équivalentes à celles souscrites lors du contrat initial. La banque a alors 10 jours pour étudier le nouveau contrat proposé et le valider.

Un avenant gratuit au contrat de prêt est alors édité afin d'indiquer cette modification d'assurance.
Au delà de cette 1ère année de prêt , une autre loi peut intervenir : la loi Bourquin.

Celle-ci permet à l'emprunteur de résilier et modifier son assurance à chaque date d'anniversaire de son contrat de prêt. 
De garanties équivalentes au contrat initial seront également demandées par l'organisme prêteur, comme dans le cadre de la loi Hamon.

## En conclusion

N'hésitez donc pas à comparer vos contrats de prêts et faire réaliser des devis par des compagnies d'assurances spécialisées, le coût total d'assurance pouvant parfois être divisé par 2 ou par 3 !

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Comment changer son assurance de prêt pour réaliser des économies

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Faire des économies sur les prêts

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