Quelle(s) garantie(s) pour mon prêt immobilier ?

Lorsqu'une banque ou un établissement financier vous prête de l’argent, il va falloir, dans la quasi majorité des cas, prendre une garantie en cas de défaut de paiement.

Plusieurs garanties sont alors possibles.

Une garantie de type cautionnement

Un organisme, indépendant ou non de la banque, va se porter garant du prêt en cas de défaillance des emprunteurs. Le risque est alors externalisé pour la banque qui ne gèrera donc pas les défauts de paiement. L'organisme de caution sera alors amené à gérer le contentieux si nécessaire mais règlera également les échéances impayées à la banque directement en lieu et place du ou des emprunteurs.

Afin de garantir un prêt, cet organisme va donc saisir le dossier ainsi que toutes ses caractéristiques et obtenir un scoring permettant de valider ou non leur cautionnement. Il existe de nombreux organismes de caution rattachés aux établissements bancaires comme Crédit Logement ou des organismes indépendants liés à des mutuelles d'emploi spécifiques comme la MGEN pour les fonctionnaires ou l'AGPM pour les militaires. Ce cautionnement entraîne le règlement de frais de garantie, qui se situent entre 1% et 1,50% du montant financé. Certains organismes comme Crédit Logement rembourse une partie de ces frais en fin de prêt si les emprunteurs n'ont eu aucun retard de paiement.

Une garantie hypothécaire ou privilège de prêt de deniers

La banque va s'inscrire au bureau des hypothèques comme créancier prioritaire sur l'éventuelle vente du bien. Cela oblige le notaire à rembourser les sommes dues à ce créancier sur le prix de la vente en priorité. On parle de privilège de prêteur de deniers dans le cadre du tout 1er rang à inscrire et pour les sommes correspondantes à un bien existant, le reste est alors inscrit en hypothèque classique. Cette inscription donne lieu à des frais comme pour le cautionnement, sans aucune récupération en fin de prêt. Lors de la vente du bien, le client devra procéder à la levée de l'inscription, ce qui engendrera également des frais de main levée.

La promesse d'affectation hypothécaire

Il s'agit d’une garantie permettant à l'organisme prêteur d'être prioritaire pour inscrire une hypothèque si besoin (garantie souvent prise lors de prêt relais).

Un nantissement d'épargne

Il s'agit d'un placement, généralement sous forme d'assurance vie, qui va être bloqué le temps du prêt et qui vient garantir celui-ci. Attention cependant à ce type de garantie car les banques demanderont des supports très sécuritaires et la liberté de gérer le contrat d'assurance vie par exemple est donc très restreinte.

Une caution personnelle et solidaire

Cette garantie vient souvent en complément d'une des autres garanties précitées. Il s'agit d'une personne qui va se porter garante de l'emprunteur et qui sera sollicitée par la banque pour le paiement de la mensualité en cas de défaillance de l'emprunteur. Cette personne doit donc être capable d'assumer la totalité de la mensualité, en complément de ses propres endettements existants.

Un prêt immobilier sans garantie

Enfin, il arrive parfois qu'une banque accepte de faire un prêt sans garantie. Ce cas, très rare, peut être envisagé lorsque la relation avec la banque est de longue date, de grande qualité (clients avec des avoirs importants en compte) et sur des durées de prêts relativement courtes.