Le taux d’usure est le taux maximum tous frais compris auquel les banques sont autorisées à prêter. Ce taux est calculé sur la base des taux du trimestre précédant sa révision et a été mis en place dans un souci de protection des emprunteurs.

Or l’augmentation des taux depuis le début de l’année 2022 a été rapide et importante, ce qui a pour conséquence un taux d’usure trop faible par rapport à cette hausse.

Exemple : le taux d’usure pour un prêt de 25 ans est à ce jour à 2,40%, ce qui rend beaucoup de prêts impossibles à réaliser car le taux pris en compte est celui incluant l’ensemble des frais (assurances, garanties frais de dossier…).

Un taux proposé supérieur de 0,01% au taux d’usure est donc interdit et les refus de prêts commencent à croitre de manière inquiétante.

C’est la raison pour laquelle les banques et les courtiers avaient alerté la Banque de France et demandé une révision de la méthode de calcul de ce taux d’usure. C’est malheureusement une fin de non recevoir qui a été communiquée le vendredi 24 juin par le ministre de l’économie spécifiant que les taux d’usures seraient « revalorisés au 1er juillet en suivant la formule normale ».

Ce mécanisme de protection est donc devenu à ce jour un frein pour certains emprunteurs. En espérant que les nouveaux taux applicables au 1er juillet soient suffisamment rehaussés pour ne pas voir les refus de prêts se multiplier.

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Cette proposition avait cependant été adoptée par l’Assemblée nationale en novembre.

La députée Patricia Lemoine , à l’origine de cette proposition de loi, a dit regretter de voir fonctionner « le travail de lobbying de la Fédération bancaire française « , qui se fait au détriment des intérêts des ménages.

Les courtiers et associations de consommateurs accusent le coup face à cette décision qu’ils estiment à l’encontre même du pouvoir d’achat du consommateur.

Les sénateurs ont en effet mis en avant leur crainte d’une augmentation des tarifs pour les publics à risques si la résiliation était possible à tout moment .

Selon eux, le cadre actuel permettant de résilier les contrats pendant la 1ère année ou à chaque date anniversaire semblerait suffisant .

Ils suggèrent cependant un renforcement de l’information des assurés afin que ceux-ci soient bien informés par leurs assureurs de ces possibilités de changement en cours de contrat. (courrier annuel, date d’échéance précise pour résilier …)

Une avancée majeure est en parallèle mise en avant et votée par le Sénat : la suppression du questionnaire de santé pour certains cas.

Les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ pour des emprunteurs âgés de moins de 65 ans seraient exemptés du fameux questionnaire médical. Cela permettrait l’accès au financement à des personnes souffrant de pathologies et classifiées aujourd’hui de non-assurables.

À suivre lors de la prochaine séance publique au Sénat le 26/01, car si désaccord entre députés et sénateurs sur cette proposition de loi, c’est l’Assemblée nationale qui devra se positionner et décider.

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Ce prêt est accessible aux particuliers n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les 2 années précédant leur demande de prêt.

Son obtention est conditionnée à certains critères d’obtention comme des zones géographiques déterminées ou des plafonds de ressources à ne pas dépasser en fonction du nombre de personnes constituant le foyer fiscal.

Il permet de financer un logement uniquement à titre de résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du montant de l’opération.

Son montant est déterminé en fonction de la composition du foyer, de la localisation du bien, de sa nature (neuf ou ancien) et du coût du logement.

Quant à sa durée de remboursement, elle est fixée en fonction du revenu fiscal de référence N-2.

L‘article 164 de la loi de Finances du 29 décembre 2020 prévoyait une modification de ce critère de revenus pris en compte pour déterminer la durée de remboursement.

Il avait été prévu de prendre en compte les revenus de l’année en cours au moment de l’édition du contrat de prêt.

Cela ne sera donc pas appliqué et le principe de l’année N-2 restera la référence : les conditions resteront donc inchangées jusqu’à fin 2023 pour tous les emprunteurs éligibles.

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Ça bouge côté assurance emprunteur !

À ce jour, cette possibilité n’est possible que la 1ère année suivant l’édition du contrat de prêt (Loi Hamon) et passé ce délai seulement chaque année à date anniversaire du même contrat (Loi Bourquin).

Ce que souhaite la députée, c’est la liberté de pouvoir changer à tout moment son assurance emprunteur sans avoir à attendre des délais complexes qui permettent souvent aux banques de débouter les demandes.

A ce jour encore plus de 2/3 des contrats sont des contrats groupe bancaires, parfois 2 à 3 fois plus chers que certains contrats externes.

Bonne nouvelle : la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale s’est donc positionnée en faveur de cette proposition qui sera discutée le 25 novembre prochain à l’Assemblée nationale puis examinée au Sénat.

Autre sujet qui pourrait révolutionner le monde de l’assurance : la création de nouveaux contrats d’assurance sans sélection médicale.

Le Crédit Mutuel a fait le buzz récemment en annonçant la suppression pure et simple de son questionnaire de santé, mais sous certaines conditions comme celle d’être client fidèle depuis au moins 7 ans , avoir moins de 62 ans …

A voir quel sera le critère retenu pour la fidélité !

On constate encore que nombreux sont les emprunteurs à se voir refuser l’accès au crédit ou à certaines garanties à cause de soucis de santé, ou à voir leurs primes d’assurances grimper de manière exponentielle.

De son côté, le Sénat s’est d’ores et déjà positionné en faveur de ces nouveaux contrats en adoptant un premier amendement présenté par la présidente de la commission des Affaires Sociales, Catherine Deroche.

Même s’il peut sembler peu probable que cet amendement voie le jour, il permet de remettre au centre des discussions l’accès à l’assurance emprunteur et donc à la propriété.

Force est de constater que la convention Aeras qui permet de s’Assurer et d’Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé a souvent des délais trop longs (pour le droit à l’oubli par exemple) et statue sur des tarifications souvent trop majorées pour que cela permette aux candidats à l’assurance de passer le cap.

Enfin, et sur recommandation du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) il sera bientôt obligatoire d’informer les emprunteurs sur le coût de leur assurance emprunteur au bout de 8 ans de paiement d’échéances.

On ne peut donc que se réjouir de voir les choses évoluer vers plus de justice, de protection et de transparence !

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L’impact sur les crédits immobiliers

Il ne s’agit donc plus de préconisations, mais bien de normes juridiques contraignantes qu’auront à appliquer les banques auprès de leurs clients.

Principaux impactés : les investisseurs

En effet, la nouvelle norme prévoit donc l’abandon pur et simple du calcul de l’endettement en différentiel (prise en compte des loyers en déduction de la mensualité de prêt) , ce qui implique que les emprunteurs ayant déjà un prêt sur leur résidence principale se trouveront désormais souvent en difficulté pour réaliser leur 1er investissement.

Cette nouvelle règle impacte d’autant plus les investisseurs avertis qui se retrouvent avec des taux d’endettement complètement saturés, ne permettant plus l’accès à de nouvelles opérations.

Mais les conséquences sont également réelles pour les accédants à la propriété : taux d’endettement limité à 35 % , durée de prêt limitée …

L’apport personnel demandé par les banques est en hausse et revient à un stade qui n’avait pas été constaté depuis 2010 : augmentation de l’apport d’environ 12 % constaté pour 2021 par l’Observatoire Crédit Logement

Les banques devant répondre aux recommandations du HCSF et donc à la diminution des taux d’endettement ont favorisé les dossiers avec des apports plus importants

Une forte inquiétude demeure quant à une éventuelle remontée des taux qui viendrait encore plus diminuer la capacité d’emprunt de ces mêmes ménages.

Ces restrictions, couplées à une éventuelle augmentation des taux, seraient très préjudiciables pour les primo-accédants, venant limiter l’accession à la propriété .

Des solutions restent cependant possibles et certaines stratégies se mettent en place afin de contourner ces nouvelles règles. C’est ainsi que l’on peut constater que certaines banques prennent désormais en compte les revenus fonciers à hauteur de 90 % au lieu de 70 % jusqu’à présent et que les demandes de regroupement de crédit se multiplient afin de réorganiser les prêts déjà en cours et permettent de nouvelles opérations.

Enfin, à ce jour, pas de ralentissement notable à noter du nombre des transactions.

À voir si avec ces changements prévus dès janvier 2022, l’année sera porteuse pour le secteur immobilier neuf et ancien.

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L’impact de la crise sanitaire

Nous constatons donc déjà un recul de certains établissement sur des dossiers octroyés sans souci en 2019.

Une reprise du marché incontestable, mais dépendante des conditions d’octroi de prêt.

Les nouvelles demandes de financements sont cependant toujours aussi nombreuses qu’avant le confinement. Certains ont repris leurs projets mis en suspens pendant le confinement et d’autres ont encore plus la volonté d’investir qu’avant.

Cependant, ces demandes restent conditionnées aux conditions d’octroi bancaire, et le constat depuis début mai tend vers une augmentation des refus de prêts.

Les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) sur la notion d’apport, de taux d’endettement et de durée a une conséquence directe sur les profils investisseurs qui sont déjà endettés sur leur résidence principale. Le nouveau projet devient alors plus difficile à faire passer en taux d’endettement par exemple, d’où une augmentation de refus sur ce type de dossier.

Et concernant l’évolution des taux ?

Pas de souci à se faire pour les emprunteurs en place : ceux-ci ayant emprunté sur des taux fixes, pas de changement pour eux.

Pour les nouveaux clients, les conditions restent tout de même exceptionnelles, même si en légère hausse. Les taux restent toujours sous la barre des 2% et la hausse se fait plus ressentir sur les dossiers de qualité qui étaient sous des seuils de 1% et passent à ce jour entre 1,10% et 1,30% environ.

Il est difficile à ce jour de savoir comment les marchés financiers vont réagir compte tenu de la situation de crise économique mondiale. Les états se sont endettés, ce qui généralement a un impact sur l’augmentation des taux de crédits immobiliers. De plus, le risque client est accentué par les effets de tension de certaines entreprises à l’avenir incertain ou à l’impact des mesures de chômage partiel encore en cours.

Ce risque a un prix que les banques répercute sur leur marge d’où un impact direct sur le taux final mais le coût de l’argent pour celles-ci restant très bas, les taux restent maîtrisés et l’investissement immobilier toujours très pertinent.

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Évolution des taux par rapport aux années précédentes

L’année 2019 voit les taux reculer de mois en mois pour atteindre des records ! A ce jour, les emprunteurs obtiennent des financements sur 25 ans à des taux équivalents à ceux de 2016 sur 15 ans Pour les meilleurs profils le taux moyen atteint 0,73%, du jamais vu !

Quel impact sur les prêts ?

Cela a un impact également très positif sur la durée des prêts qui recule elle aussi en moyenne de quasiment 4 mois , en passant de 230,1 mois à 226,7 mois. Les prêts restent cependant souscrits sur de longues durées puisque 73% d’entre eux se concrétisent sur des durées de plus de 20 ans.

A contrario , le nombre de prêts octroyés diminue d’environ 5% au 3ème trimestre 2019 par rapport à la même période de l’année précédente, malgré une augmentation de 0,5% du montant de la production totale de prêts.

Les emprunteurs restent donc actifs, avec un pouvoir d’achat plus important mais une légère tension se fait sentir sur le nombre de transactions, qui a donc quelques répercussions sur les nombres de prêts souscrits.

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