Toutes les données présentées dans cet article se basent sur des dossiers signés par les courtiers utilisateurs d’Actelo au mois présenté. C’est parti :

Le montant emprunté

Le montant moyen emprunté en 2023 est de 221 330 €, en baisse de 12% par rapport à 2022 (250 637 €).

La tendance sur l’année 2023 est plutôt constante.

Le revenu des foyers

Le revenu des foyers ayant emprunté en 2023 est en hausse sur l’année, mais présente un niveau inférieur à l’année 2022.

Le revenu moyen en 2023 est de 4 423 € par foyer, contre 4 716 € en 2022, soit une baisse de 6%.

La tendance sur 2023 est pour autant à la hausse.

La durée des crédits

La durée des crédits contractés en 2023 présente une tendance à la baisse, ce qui va dans la continuité des restrictions HCSF: les conditions d’octroi se sont rigidifiées au cours de l’année.

La durée moyenne d’un emprunt en 2023 est de 269 mois. Ce niveau reste néanmoins supérieur de 1.2% au niveau moyen de 2022 (263 mois).

Les taux

L’année 2023 a été particulièrement marquée par la hausse des taux, avec une hausse quasi-linéaire. Sur l’année, le taux des crédits accordés prend en moyenne 0.2% tous les mois.

Le taux moyen sur l’année 2023 est de 3.39% contre un taux moyen en 2022 à 1.49% (une hausse de 127%).

L’apport

L’apport des emprunteurs sur les crédits immobilier accordés en 2023 est lui aussi en hausse par rapport à 2022.

L’apport moyen en 2023 est de 56 295 € contre 50 673 € en 2022, ce qui représente une hausse de 11%. La tendance est elle aussi à la hausse sur l’année 2023 : l’apport augmente en moyenne de 853€ chaque mois. Il est à noter que cette tendance est très proche de la tendance 2022, qui affichait une augmentation moyenne de l’apport de 949 € chaque mois.

Le taux d’apport

Pour finir, le taux d’apport des dossiers de crédit acceptés en 2023 est lui aussi à la hausse par rapport à 2022.

Ce taux passe de 20% à 25% en moyenne sur les années 2022 et 2023. Il présente également une tendance à la hausse tout au long de l’année 2023.

Conclusions

Ces statistiques viennent conforter le ressenti des courtiers au cours de ces deux dernières années. L’augmentation des taux s’est accélérée en 2023, et les conditions d’octroi de prêt se sont durcies, ce qui se ressent directement sur l’augmentation de l’apport moyen et la baisse de la durée des prêts.

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Alexandra, courtière en prêt immobilier depuis 15 ans et cofondatrice d’Actelo, vous présentera dans ce webinar comment fournir à vos clients un budget pour leur projet, le tout en moins de 3 minutes pour chaque dossier.

Plan du Webinar:

• Présentation
• Rappel des règles d’endettement
• Rappel des paramètres influant sur le budget client : Revenus, charges, apport, type de projet, durée, taux, type de prêts, garantie, assurance
• Cas client 1 : Définir un budget par rapport au taux d’endettement (en 3 min)
• Cas client 2 : Définir un budget sur une mensualité cible (en 3 min)
• Questions/réponses

Détail des cas client:

• Albert: Votre client est un emprunteur seul de 25 ans, qui présente un projet d’achat dans l’ancien. Fonctionnaire de police, locataire, il souhaite faire l’acquisition de sa résidence principale. Il a déjà un crédit auto en cours, 20k€ d’apport, et souhaite maximiser son budget.
• Alice & Thomas: En couple, 2 enfants, elle est infirmière libérale et lui est ingénieur. Ils sont locataires, primo-accédants, et souhaitent acquérir leur résidence principale. Ils ont déjà un appartement en locatif avec un crédit immobilier associé. Leur apport est de 50k€, leur RFR de 32 642 € et souhaitent acheter sur plan à Toulouse. Ils souhaitent rester en dessous de 1 500 € de mensualité.

Voir le replay

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Ce prêt est accessible aux particuliers n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les 2 années précédant leur demande de prêt.

Son obtention est conditionnée à certains critères d’obtention comme des zones géographiques déterminées ou des plafonds de ressources à ne pas dépasser en fonction du nombre de personnes constituant le foyer fiscal.

Il permet de financer un logement uniquement à titre de résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du montant de l’opération.

Son montant est déterminé en fonction de la composition du foyer, de la localisation du bien, de sa nature (neuf ou ancien) et du coût du logement.

Quant à sa durée de remboursement, elle est fixée en fonction du revenu fiscal de référence N-2.

L‘article 164 de la loi de Finances du 29 décembre 2020 prévoyait une modification de ce critère de revenus pris en compte pour déterminer la durée de remboursement.

Il avait été prévu de prendre en compte les revenus de l’année en cours au moment de l’édition du contrat de prêt.

Cela ne sera donc pas appliqué et le principe de l’année N-2 restera la référence : les conditions resteront donc inchangées jusqu’à fin 2023 pour tous les emprunteurs éligibles.

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L’année 2019 se clôture avec des taux toujours très bas, permettant à de nombreux emprunteurs de pouvoir accéder à la propriété à un coût très maîtrisé. Suite à l’annonce de Christine Lagarde, la nouvelle présidente de la BCE, ce niveau de taux bas devrait se poursuivre à minima sur le 1er semestre 2020 et permettre ainsi aux emprunteurs de pouvoir bénéficier de conditions de taux privilégiées leur permettant un pouvoir d’achat plus important.

Pour les changements attendus, une crainte s’était ressentie concernant des projets de suppression de zones pour l’obtention du prêt à taux zéro (zones B2 et C) Bonne nouvelle : aucune modification à prévoir sur 2020 ! Les primo-accédants et promoteurs vont pouvoir continuer de bénéficier de cette aide permettant l’accès à la propriété dans des zones encore accessibles au niveau des prix.

Reconduction également du dispositif de défiscalisation De normandie jusqu’au 31/12/2022 (défiscalisation dans l’ancien avec travaux) avec élargissement à 245 communes et notamment leurs centres urbains. Les travaux éligibles à ce dispositif sont également étendus : rénovation, assainissement, modernisation et aménagements des surfaces habitables et combes, création de surface habitable supplémentaire…

Le dispositif Pinel pour le Neuf est également reconduit pour 2020.

Renforcement de la vigilance en matière d’octroi de prêts

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a émis des recommandations précises à destinations des organismes prêteurs. Constatant un risque qui s’accentue pour la stabilité financière, celui-ci invite donc à plus de prudence sur deux points précis : l’endettement des ménages qui ne doit plus excéder les 33% ( ce qui concerne actuellement environ 20% des dossiers de prêts), ainsi que le plafonnement des prêts à une durée de 25 ans maximum.

Ceci devrait avoir un impact direct sur la réduction des prêts réalisés à des emprunteurs ne bénéficiant pas d’apport personnel.

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Plusieurs garanties sont alors possibles.

Une garantie de type cautionnement

Un organisme, indépendant ou non de la banque, va se porter garant du prêt en cas de défaillance des emprunteurs. Le risque est alors externalisé pour la banque qui ne gèrera donc pas les défauts de paiement. L’organisme de caution sera alors amené à gérer le contentieux si nécessaire mais règlera également les échéances impayées à la banque directement en lieu et place du ou des emprunteurs.

Afin de garantir un prêt, cet organisme va donc saisir le dossier ainsi que toutes ses caractéristiques et obtenir un scoring permettant de valider ou non leur cautionnement. Il existe de nombreux organismes de caution rattachés aux établissements bancaires comme Crédit Logement ou des organismes indépendants liés à des mutuelles d’emploi spécifiques comme la MGEN pour les fonctionnaires ou l’AGPM pour les militaires. Ce cautionnement entraîne le règlement de frais de garantie, qui se situent entre 1% et 1,50% du montant financé. Certains organismes comme Crédit Logement rembourse une partie de ces frais en fin de prêt si les emprunteurs n’ont eu aucun retard de paiement.

Une garantie hypothécaire ou privilège de prêt de deniers

La banque va s’inscrire au bureau des hypothèques comme créancier prioritaire sur l’éventuelle vente du bien. Cela oblige le notaire à rembourser les sommes dues à ce créancier sur le prix de la vente en priorité. On parle de privilège de prêteur de deniers dans le cadre du tout 1er rang à inscrire et pour les sommes correspondantes à un bien existant, le reste est alors inscrit en hypothèque classique. Cette inscription donne lieu à des frais comme pour le cautionnement, sans aucune récupération en fin de prêt. Lors de la vente du bien, le client devra procéder à la levée de l’inscription, ce qui engendrera également des frais de main levée.

La promesse d’affectation hypothécaire

Il s’agit d’une garantie permettant à l’organisme prêteur d’être prioritaire pour inscrire une hypothèque si besoin (garantie souvent prise lors de prêt relais).

Un nantissement d’épargne

Il s’agit d’un placement, généralement sous forme d’assurance vie, qui va être bloqué le temps du prêt et qui vient garantir celui-ci. Attention cependant à ce type de garantie car les banques demanderont des supports très sécuritaires et la liberté de gérer le contrat d’assurance vie par exemple est donc très restreinte.

Une caution personnelle et solidaire

Cette garantie vient souvent en complément d’une des autres garanties précitées. Il s’agit d’une personne qui va se porter garante de l’emprunteur et qui sera sollicitée par la banque pour le paiement de la mensualité en cas de défaillance de l’emprunteur. Cette personne doit donc être capable d’assumer la totalité de la mensualité, en complément de ses propres endettements existants.

Un prêt immobilier sans garantie

Enfin, il arrive parfois qu’une banque accepte de faire un prêt sans garantie. Ce cas, très rare, peut être envisagé lorsque la relation avec la banque est de longue date, de grande qualité (clients avec des avoirs importants en compte) et sur des durées de prêts relativement courtes.

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Exemples pour optimiser son assurance de prêt

La loi Hamon permet par exemple à chaque emprunteur de modifier son assurance de prêt et ce, pendant 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt d’origine. Une demande est alors faite à l’organisme prêteur pour le changement d’assurance, qui devra contenir des garanties équivalentes à celles souscrites lors du contrat initial. La banque a alors 10 jours pour étudier le nouveau contrat proposé et le valider.

Un avenant gratuit au contrat de prêt est alors édité afin d’indiquer cette modification d’assurance. Au delà de cette 1ère année de prêt , une autre loi peut intervenir : la loi Bourquin.

Celle-ci permet à l’emprunteur de résilier et modifier son assurance à chaque date d’anniversaire de son contrat de prêt. De garanties équivalentes au contrat initial seront également demandées par l’organisme prêteur, comme dans le cadre de la loi Hamon.

En conclusion

N’hésitez donc pas à comparer vos contrats de prêts et faire réaliser des devis par des compagnies d’assurances spécialisées, le coût total d’assurance pouvant parfois être divisé par 2 ou par 3 !

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