Cette proposition avait cependant été adoptée par l’Assemblée nationale en novembre.

La députée Patricia Lemoine , à l’origine de cette proposition de loi, a dit regretter de voir fonctionner « le travail de lobbying de la Fédération bancaire française « , qui se fait au détriment des intérêts des ménages.

Les courtiers et associations de consommateurs accusent le coup face à cette décision qu’ils estiment à l’encontre même du pouvoir d’achat du consommateur.

Les sénateurs ont en effet mis en avant leur crainte d’une augmentation des tarifs pour les publics à risques si la résiliation était possible à tout moment .

Selon eux, le cadre actuel permettant de résilier les contrats pendant la 1ère année ou à chaque date anniversaire semblerait suffisant .

Ils suggèrent cependant un renforcement de l’information des assurés afin que ceux-ci soient bien informés par leurs assureurs de ces possibilités de changement en cours de contrat. (courrier annuel, date d’échéance précise pour résilier …)

Une avancée majeure est en parallèle mise en avant et votée par le Sénat : la suppression du questionnaire de santé pour certains cas.

Les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ pour des emprunteurs âgés de moins de 65 ans seraient exemptés du fameux questionnaire médical. Cela permettrait l’accès au financement à des personnes souffrant de pathologies et classifiées aujourd’hui de non-assurables.

À suivre lors de la prochaine séance publique au Sénat le 26/01, car si désaccord entre députés et sénateurs sur cette proposition de loi, c’est l’Assemblée nationale qui devra se positionner et décider.

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L’impact sur les crédits immobiliers

Il ne s’agit donc plus de préconisations, mais bien de normes juridiques contraignantes qu’auront à appliquer les banques auprès de leurs clients.

Principaux impactés : les investisseurs

En effet, la nouvelle norme prévoit donc l’abandon pur et simple du calcul de l’endettement en différentiel (prise en compte des loyers en déduction de la mensualité de prêt) , ce qui implique que les emprunteurs ayant déjà un prêt sur leur résidence principale se trouveront désormais souvent en difficulté pour réaliser leur 1er investissement.

Cette nouvelle règle impacte d’autant plus les investisseurs avertis qui se retrouvent avec des taux d’endettement complètement saturés, ne permettant plus l’accès à de nouvelles opérations.

Mais les conséquences sont également réelles pour les accédants à la propriété : taux d’endettement limité à 35 % , durée de prêt limitée …

L’apport personnel demandé par les banques est en hausse et revient à un stade qui n’avait pas été constaté depuis 2010 : augmentation de l’apport d’environ 12 % constaté pour 2021 par l’Observatoire Crédit Logement

Les banques devant répondre aux recommandations du HCSF et donc à la diminution des taux d’endettement ont favorisé les dossiers avec des apports plus importants

Une forte inquiétude demeure quant à une éventuelle remontée des taux qui viendrait encore plus diminuer la capacité d’emprunt de ces mêmes ménages.

Ces restrictions, couplées à une éventuelle augmentation des taux, seraient très préjudiciables pour les primo-accédants, venant limiter l’accession à la propriété .

Des solutions restent cependant possibles et certaines stratégies se mettent en place afin de contourner ces nouvelles règles. C’est ainsi que l’on peut constater que certaines banques prennent désormais en compte les revenus fonciers à hauteur de 90 % au lieu de 70 % jusqu’à présent et que les demandes de regroupement de crédit se multiplient afin de réorganiser les prêts déjà en cours et permettent de nouvelles opérations.

Enfin, à ce jour, pas de ralentissement notable à noter du nombre des transactions.

À voir si avec ces changements prévus dès janvier 2022, l’année sera porteuse pour le secteur immobilier neuf et ancien.

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Pourquoi les banques exigent-elles une assurance lors d’un emprunt ?

L’établissement prêteur prend le risque de ne pas être remboursé dans le cas où l’emprunteur se trouverait en état d’insolvabilité. C’est pour cette raison que le banquier exige qu’il souscrive une assurance de prêt, en indiquant que l’établissement de crédit en est le bénéficiaire. Ainsi, en cas de défaillance de remboursement des échéances de crédit par l’emprunteur (décès, invalidité…), la banque sera indemnisée par l’assurance.

Choisir l’assurance

Vous pouvez adhérer au contrat d’assurance proposé par votre organisme de crédit, appelé contrat groupe, qui a négocié une assurance collective auprès d’un assureur. Vous pouvez aussi opter pour une délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de votre choix. Si ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par l’organisme de crédit, ce dernier l’acceptera après une étude détaillée de votre dossier. Pendant les douze mois suivant la signature de votre offre de prêt, vous pouvez résilier l’assurance emprunteur souscrite à condition de présenter un contrat d’assurance emprunteur comportant un niveau de garantie équivalent. Cette faculté peut être exercée à tout moment pendant ces douze mois. Toute décision de refus du prêteur doit être motivée.

Vous pouvez également résilier cette assurance annuellement à condition de présenter à l’organisme de crédit un contrat d’assurance emprunteur comportant un niveau de garantie équivalent. Cette faculté doit être exercée deux mois avant l’échéance du contrat d’assurance emprunteur. Toute décision de refus du prêteur doit être motivée.

Combien coûte l’assurance d’un prêt immobilier ?

Il faut bien comprendre que le coût de l’assurance dépend :

• De l’âge de l’emprunteur (plus il est élevé, plus l’assuré représente un risque)
• De la santé de l’emprunteur (plus les risques de maladies sont importants, plus les primes seront chères)
• Du nombre de garanties souscrites (plus l’emprunteur en souscrit, plus le coût final est élevé).

Les garanties d’un contrat d’assurance de prêt

Les garantie Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) :

En cas de décès ou de handicap extrême (PTIA) suite à un accident ou une maladie de l’emprunteur, l’assureur rembourse à la banque la totalité du capital restant dû.

Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale) :

Ces deux garanties prennent partiellement en charge les échéances du prêt en cas d’impossibilité pour l’emprunteur d’exercer son métier, ou d’invalidité dont le taux constaté doit être supérieur à 66 %.

La garantie perte d’emploi

Une garantie perte d’emploi est parfois accordée pour couvrir le risque d’un licenciement. Cette garantie prévoit le remboursement des échéances de prêt immobilier si vous êtes licencié, dans une limite de durée indiquée au contrat (parfois en corrélation avec la prise en charge Assedic)

Exemple de tarification:

Un assuré de 30 ans, non fumeur, emprunt de 220 000€ sur 20 ans à 1,40% , couvert pour les garanties suivantes : décès, PTIA, ITT et IPT.

Assurance groupe dans l’établissement bancaire : 0,25% soit un cout total de 11 000€ , prime mensuelle d’assurance de 45,83€

Assurance déléguée auprès d’un assureur externe : 0,07% soit un cout total 2972€ et une prime mensuelle 12,38€

Soit un écart de 8028€ en faveur du client

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Exemples pour optimiser son assurance de prêt

La loi Hamon permet par exemple à chaque emprunteur de modifier son assurance de prêt et ce, pendant 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt d’origine. Une demande est alors faite à l’organisme prêteur pour le changement d’assurance, qui devra contenir des garanties équivalentes à celles souscrites lors du contrat initial. La banque a alors 10 jours pour étudier le nouveau contrat proposé et le valider.

Un avenant gratuit au contrat de prêt est alors édité afin d’indiquer cette modification d’assurance. Au delà de cette 1ère année de prêt , une autre loi peut intervenir : la loi Bourquin.

Celle-ci permet à l’emprunteur de résilier et modifier son assurance à chaque date d’anniversaire de son contrat de prêt. De garanties équivalentes au contrat initial seront également demandées par l’organisme prêteur, comme dans le cadre de la loi Hamon.

En conclusion

N’hésitez donc pas à comparer vos contrats de prêts et faire réaliser des devis par des compagnies d’assurances spécialisées, le coût total d’assurance pouvant parfois être divisé par 2 ou par 3 !

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